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Cambio de uso de local a vivienda ley propiedad horizontal - VMS Abogados
La nueva realidad econçomica y social requiere de ideas creativas para satisfacer una de las necesidades más básicas de todas, que es el derecho de la vivienda.
Con lo cual, y considerando el beneficio de una rentabilidad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que algunas personas adquieran viviendas cuyo fin inicial era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De esta manera se extiende una nueva manera de disfrutar de una vivienda, que no es ajena a cuestiones, tanto de índole técnica como judicial.
Como hemos indicado, llevar a cabo el cambio de uso de un local en el que se ha desarrollado un negocio para ajustarlo a las necesidades de una vivienda no se encuentra exento de un reacondicionamiento técnico de la propiedad, siendo obligatorio cumplir con determinadas dimensiones, posicionamiento en relacióna la acera de cada una de las estancias que conforman la vivienda, exigencia de cocina y de instalación de salida de humos, imposiciones sobre iluminación y ventilación, además de accesibilidad y protección en cuestión de prevención de incendios, entre otras condiciones.
A las obligaciones técnicas o físicas que debe cumplir la vivienda se le sumarán las jurídicas, de manera que se debe cumplir con lo recogido por la legislación administrativa en cuestión urbanística y control acerca de los usos del suelo. En virtud de ello, tiene que tenerse presente que el cambio de uso terciario a residencial necesitará de la tramitación de una preceptiva licencia de obra solicitada a través del procedimiento ordinario habitual. Para ello, hay que adjuntar un proyecto confeccionado por un perito competente en este tipo de cuestiones, y que habrá de incluir aquellas obras a acometer que se ajustan al Código de Edificación. No obstante, y con anterioridad, es recomendable conseguir el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, tramitado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso permitirá garantizar que el nuevo uso que tendrá el suelo no proscribe con lo reflejado por la legislación urbanística. De la misma manera, conviene obtener un informe de viabilidad previo llevado a cabo por un técnico especializado, que permitirá valorar si el cambio de uso es posible, aunque también es posible que lo realice el mismo Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero altamente aconsejable.
Por otro lado, el cambio de uso no debe trasgredir lo establecido por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o estructura del edificio en el que se ubica, primando mayormente la libertad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada reconocido constitucionalmente. No obstante, cuando se alteran elementos comunes hay que tener el consentimiento de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Cambio de uso de local a vivienda ley propiedad horizontal - Características de nuestro servicio
Un abogado experto conoce toda la burocracia que hay que llevar a cabo en el Ayuntamiento, por lo que se mejorará el proceso para la obtención del permiso y, por otro lado, asistirá en todos aquellos impedimentos que la Administración fije para la obtención de las aprobaciones necesarias para proceder al cambio de uso, interponiendo los pertinentes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma forma, y con la finalidad de evitar posibles obstáculos por parte de la Comunidad de Vecinos, se llevará a cabo un análisis previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de verificar que se permite realizar el cambio de uso. De la misma manera, y en caso de ser necesario, se acudirá a la Junta de Vecinos acompañado del técnico experto en el tema para mostrar la realidad del proyecto y la no alteración en la configuración y seguridad de la construcción y sus elementos comunes.
Todo ello se realizará en colaboración con un técnico experto en el asunto, que se encargará de realizar los documentos y análisis técnicos oportunos para realizar el cambio de uso, y que serán entregados en el Ayuntamiento.
Cambio de uso de local a vivienda ley propiedad horizontal - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han manifestado algunas de las peculiaridades y/o complejidades a las que se debe enfrentar una persona o empresario que desee cambiar el uso de una propiedad de local a residencial, aconsejamos que contacten con el despacho cuanto antes si lo que quieren es agilizar todo el proceso para cambiar el uso original de su inmueble, o quieren consejo, así como amparo legal letrada por las negativas emitidas por parte del Ayuntamiento y que son un lastre para continuar con el proceso.
Del mismo modo, y debido a la naturaleza del cambio físico y jurídico que sufre el local, el cambio deberá acudir al Registro de la Propiedad mediante la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la tramitación de este tipo de procedimientos permitirá optimizar toda esta fase final.
Además, la especialización y conocimiento de distintos regímenes legales que atañen a viviendas servirá para dotar de un servicio de consultoría más específico, adaptado, por ejemplo, a VPO. Al conocer su régimen y el alcance de calificación, y después de estudiar la cuestión, será más sencillo adaptar el procedimiento de cambio de uso a las necesidades de este tipo de propiedad con un régimen más complejo.
Como hemos comentado, el mejor momento para ponerse en contacto con el bufete será cuando la persona se proponga proceder con el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se explicará todo el camino por recorrer y se recibirá asistencia experta en cada una de las fases del procedimiento para el cambio de uso, buscando la solución óptima en caso de tener que tomar diferentes decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.